pg下载 房地产企业关联交易、股权转让等重要事项的12项涉税风险点
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本文对涉及房地产企业（集团）的关联交易，进行了收集整理，还涵盖股权转让，以及费用分摊，包括股息分配，还有资金融通等重要事项，梳理出了 12 项涉税风险点。
项目公司设立方式未考虑税收因素
风险描述：
有一个房地产集团，在受让了土地之后，就成立了项目公司去进行开发，然而却没有在事前对税收影响加以考虑，致使项目公司的成立并不符合相关规定，进而造成在增值税计算以及缴纳的时候，土地价款没办法按照规定进行扣除。
重点提醒：
针对财税第140号《关于明确金融**房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》，其中第八条具有相关规定，即房地产开发企业，这里包含由多个房地产开发企业所组成的联合体，在受让土地之后会向政府部门支付土地价款，之后设立项目公司，该项目公司会针对受让土地开展开发工作，并且同时符合下列条件的情况下，可让项目公司按照规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
其一，房地产开发企业、项目公司以及政府部门这三方，签订了变更协议，或者签订了补充合同，此合同的作用是，能够把土地受让人变更成为项目公司。
（2）政府部门出让土地，其用途不变，规划等条件也不变，在此情形下，当签署变更协议或者补充合同时，土地价款这一总额保持不变。
（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
以上三个条件须同时满足，否则将影响增值税的差额计算缴纳。
集团内“抵消交易”降低整体税负
风险描述：
在大型集团那种多元化的经营模式情形下，当一个企业给其关联企业所提供的利益，被该关联企业所提供的其他利益予以补偿时，就出现了“抵消交易”，进而致使少缴税款。
重点提醒：
用开发产品去抵顶材料款、工程款以及中介服务费等债务，按照《企业所得税法》第四十一条规定，要是企业跟其关联方之间的业务往来不符合独立交易原则，进而使得企业或者其关联方应纳税收入或者所得额减少了的话，税务机关是有权依照合理方法进行调整的。根据第四十四条规定，要是企业不提供跟其关联方之间业务往来资料，又或者提供虚假、不完整资料，没能真实反映其关联业务往来情况的，税务机关有权依法核定其应纳税所得额。按照第四十七条的规定，要是企业实施了那些不具备合理商业目的相应安排，进而使得自身应纳税收入或者所得额有所减少，那么税务机关依照合理方法具备实施调整的权力。所以针对这种关联企业之间出现的“抵消交易”情况，税务机关会依据独立交易原则展开还原处理操作，以此取消由于“抵消交易”这种情况所引发产生的税收方面的影响。
对外股息分配未履行代扣代缴义务
风险描述：
对于境外的股东，依据董事会所作的《股利分配决议》来分配股息、红利这类权益性投资收益时，存在没有按照规定去代扣代缴企业所得税的情况。
重点提醒：
按照《中华人民共和国企业所得税法》第三十七条规定来说，针对非居民企业获取本法第三条第三款所规定的那种所得应去缴纳的所得税，要施行源泉扣缴，把支付人当作扣缴义务人。税款呢，是由扣缴义务人在每次进行支付或者到达到期应支付的时候，从支付或者到期应支付的那些款项里去扣缴。
国家税务总局在公告2017年第37号里的第七条第二款作了规定，规定是关于非居民企业的。非居民企业在取得应源泉扣缴的所得属于股息、红利等权益性质的投资得到益处收益的情况下，相关产生应纳税款项的扣缴义务发生的时候是股息、红利等权益性质投资得到益处收益实际被支付的那一刻。
豁免债务长期挂账未确认收入
风险描述：
集团下属的母公司，向那些作为成员的企业，收取诸如培训费的费用，收取服务费，收取软件费，收取设计费等等，然而实际上并没有收取，存在着把相关债务免除的这种情形。
重点提醒：
虽债务豁免之交易行为依会计准则可计入资本公积，然应按所得税相关规定计入当期之应纳税所得额。若豁免之债务长期挂账而不确认收入，那么则存在较大之税收风险。
同一区域多个项目运作的成本费用为准确划分
风险描述：
房地产集团受让一块土地后，会成立项目公司来开展开发，集团在一个区域有可能同时对多个房地产开发项目进行运作。不同的开发项目常常处于不一样的阶段，举例来说，有些项目公司刚刚创立，有些已然结束，有些正处于正常销售阶段。特别是那些已结束但尚未注销的项目，其后续费用因为没有营业收入来弥补，集团常常会借由各种形式转移到正常项目公司，进而形成税收方面的风险。
重点提醒：
依据《企业所得税法》第八条，企业切实发生的，跟取得收入有关联的、合乎情理的支出，涵盖成本、费用、税金、损失以及其他支出，在计算应纳税所得额时准予给予扣除。因多个项目公司同时进行运作而致使的人员工资薪金方面的支出、办公费用等支出，要是没有进行合理划分的话，极有可能引发税收风险。
融通资金不符合统借统还政策
风险描述：
集团企业向下属单位收取利息，那种借款利息的利率水平比，去从金融机构那儿借入借款的利率水平要高，集团核心企业存在这样的情况，集团所属财务公司同样也有这种，向下属单位所收取的利息利率水平，高于向金融机构借入的借款利率水平。
重点提醒：
依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税（2016） 36号文附件三第19条第7款规定，在统借统还业务里，集团以不高于付给金融机构借款利率的水准，向集团内下属单位收取利息，要是统借方向下属单位收取的借款利率比自身付给金融机构的借款利率高，就要全额缴纳增值税，并且按照《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业于生产经营活动中发生的下述利息支出，准予扣除：
非金融企业给非金融企业借款所产生的利息支出，存在着一个限定条件——不超过依据金融企业同期同类贷款利率所计算得出的数额的那一部分。所以，从项目公司层面来看，还得考量统借统还的利息利率是不是高于金融企业同期贷款利率的这种情况，要是超出了这个贷款利率，那么超出的那部分就存在着不可以在所得税前进行扣除的风险。
统借统还业务缺乏合规形式要件
风险描述：
在统借统还业务里，项目公司给集团支付利息，却没有拿到集团开具的免税发票，并且统借统还协议以及集团向金融机构的贷款合同，也没有取得集团公司或者集团核心企业或者集团所属财务公司在税务机关进行的增值税免税备案证明。
重点提醒：
依据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》，也就是国家税务总局公告28号文第九条的规定，企业于境内所发生的支出项目，若属于增值税应税项目，也就是以下简称的“应税项目”，当对方是已办理税务登记的增值税纳税人时，其支出要以发票，包含按照规定由税务机关代开的发票，当作税前扣除凭证。第七条规定，企业应当把与税前扣除凭证相关的资料，像合同协议、支出依据、付款凭证等留存下来以备查考，用以证实税前扣除凭证的真实性。统借统贷业务涉及的利息支出是要将收到集团开的已办理税务证明免税发票、订立的统借统贷协议、集团与金融部门签订的贷款合同，集团在税务机关办理的增值税免税备案并且作为税前扣除凭证。
关联企业间无偿或低息融通资金
风险描述：
房地产集团于集团内关联企业之间进行融通资金，并未依照独立企业相互间的业务往来予以处理，既不计算利息，也只是收取较低的利息。
重点提醒：
依据《财政部税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》财税20号文第三条规定，自2019年2月1日起，至2020年12月31日止这般的时间段内，对于企业集团内单位，含企业集团呀，它们彼此之间的资金呈现无偿借贷举动的这种情况，是免征增值税的。按《税收征管法》第三十六条规定，企业或者外国企业于中国境内所设立的从事生产、经营的机构、场所，与其关联企业间的业务往来来说，应当依照独立企业之间的业务往来去收取或者支付价款、费用；要是不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用情况出现时，进而减少其应纳税的收入或者所得额做法的。那么税务机关是有权进行合理调整的。除此之外，根据《税收征管法实施细则》第五十四条所述规定：“纳税人跟其关联企业之间的业务往来，存在以下情形中的任何一种的，税务机关能够对其应纳税额进行调整。” ”。
融通资金时所支付或收取的利息，超出或者低于不存在关联关系的企业间能够同意的数额 ，又或者利率超过或者低于同类业务的正常利率。所以 ，集团内部进行的无偿或者低息行为 ，有可能会面临被税务机关依照金融机构同期贷款利率予以调整的风险。
受摊集团费用与经济受益不相匹配
风险描述：
是房地产集团，收取项目公司品牌使用费pg下载官方版打开即玩v1022.速装上线体验.中国，收取了信息技术咨询，收取了工程咨询费等费用，交易合同缺乏商业实质，收费标准随意化，且没有详细计算依据支撑，有的甚至虚开规划设计费pg下载，以逃避缴纳土地增值税，逃避了企业所得税。
重点提醒：
房地产企业要参照，《特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法》，也就是国家税务总局2017年第6号公告的相关规定pg下载麻将胡了安卓专属特惠.安卓应用版本.中国，在集团层面去完善关联交易的制度设计，对于特许权使用费等交易，应当使其与品牌等无形资产为企业或者其关联方带来的经济利益相匹配。
10
集团费用在成员企业间分摊不合理
风险描述：
房地产集团对应成员企业所进行分摊的费用，就受益这一角度而言，存有部分费用并不契合收入成本配比的原则，让成员企业予以承担是不合理的，从计算方法这一方面来讲，存在一些费用分摊的计算方法是不合理的。
重点提醒：
按照《中华人民共和国企业所得税法》第八条所规定的内容，具体是企业实际发生的，和取得收入存在关联的、有着合理性的支出，这里面涵盖成本、费用、税金、损失以及其他支出，准许在计算应纳税所得额的时候予以扣除。集团应当秉持合理性的原则来分摊费用，依据集团成员企业的共性状况去制订详细的、合理的分摊标准以及计算方法。要不然依照《中华人民共和国企业所得税法》第四十一条以及实施条例第一百二十三条的规定，将会面临被税务机关进行调整的风险。
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企业员工入股开发项目获得分红未缴纳个人所得税
风险描述：
房地产集团，其意在于强化公司内部的激励机制，同时也强化约束机制，在此种情况下，允许部分员工入股开发项目，员工在取得开发项目分红所得之后，却并没有按照规定去缴纳利息股息红利所得个人所得税。
重点提醒：
根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定，再据该法第六条规定，又依据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第六条第六款规定，其中明确指出“利息、股息、红利所得，是指个人拥有债权、股权等而取得的利息、股息、红利所得”。对于房地产企业员工入股开发项目，且按入股协议约定取得的分红所得，企业应当按照规定代扣代缴员工的利息、股息、红利所得个人所得税。
12
间接转让境内企业股权不具有合理商业目的
风险描述：
房地产集团在境外设立了公司，之后通过该境外公司间接持有境内房地产企业的股权，随后又将这部分股权转让给境外公司。这种情况下，如果不满足相关条件，就有可能被认定为不具有合理的商业目的。其目的在于规避企业所得税的纳税义务，进而会对该间接转让交易重新进行定性，最终确认为直接转让中国居民企业的股权等财产，并补征企业所得税。
重点提醒：
根据《国家税务总局关于非居民企业间接转让财产企业所得税若干问题的公告》，也就是国家税务总局公告2015年第7号，若境外企业股权75%以上价值直接或间接源自中国应税财产，或者境外企业资产总额（不含现金）的90%以上直接或间接由在中国境内的投资所构成，又或者间接转让中国应税财产交易发生前一年内，境外企业取得收入的90%以上直接或间接来自于中国境内，再或者境外企业及直接或间接持有中国应税财产的下属企业虽在所在国家（地区）登记注册，为的是满足法律所要求的组织形式，可实际履行的功能及承担的风险有限，根本不足以证实其具有经济实质，亦或者间接转让中国应税财产交易在境外应缴所得税税负低于直接转让中国应税财产交易在中国的可能税负，那么该间接转让交易就会被穿透，会被认定为直接转让中国居民企业股权等财产补征企业所得税。
伴随国家之间、地区之间相关信息互换的深度予以拓展、广度予以扩充，境外间接转让股权历经极大税务风险，集团于作出境外交易安排以前，应当开展周全综合的税务风险评定，防止致使重大损失。
来源：国家税务总局无锡市税务局第一分局
